(Кадастровая система)
«Как бы ни были решительны определения закона о власти собственника, как бы ни было твердо основание его права, право это не будет еще точное и определенное, если владение его не имеет определенных границ в самой вещи, на которую простирается.»
Таким образом, полноценная система охраны прав на недвижимое имущество состоит из охраны как характера прав на недвижимое имущество (система регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастр недвижимости). Из этого естественным образом вытекает, что система кадастра недвижимости должна быть столь же надежной, как и система регистрации права, а ее записи и описания должны иметь такую же юридическую силу.
В идеале обе эти системы в организационном смысле должны представлять собой единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией. В Германии, Австрии и Швейцарии, Швеции и Финляндии и многих других европейских странах связь между кадастром и регистром права очень тесная, а в Нидерландах эти системы уже объединены в единую организацию.
Принципиально необходимым конструктивным элементом кадастра недвижимости является присвоение каждому объекту недвижимости
кадастрового номера. Этот номер является уникальным для каждого объекта и не повторяется ни для какого иного объекта недвижимости на территории всей страны, ни в настоящем, ни в будущем. Роль, которая отводится ему, состоит в следующем. Для записей в реестре прав необходима определенность в отношении какого именно объекта регистрируется право. Этой цели и служит кадастровый номер - все материалы и кадастра недвижимости, и реестра прав на недвижимость, и их архивов, относящиеся к одному объекту недвижимости, он связывает между собой. Это единственное сведение об объекте, которое обязательно должно повторяться на документах кадастра и реестра прав на недвижимость.
Таким образом, кадастр представляет собой системно упорядоченную (устроенную) опись публичных данных, касающихся собственности внутри района (округа) страны, основанная на съемке их границ. Такие участки упорядочение\" идентифицированы посредством уникальных для каждого участка
л -1
имен либо номеров. Общий вид таковых участков, находящихся в чьей-либо собственности, и идентифицированные номера участков обычно показаны на крупномасштабных картах, которые вместе с журналами регистрации могут показать для каждого отдельного участка его тип, вид, стоимость и права владения, относящиеся к участку, т.е. это дает ответ на вопрос «где?» и «как много?» .
В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения:
страны с наполеоновской административной системой (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.;
Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как: информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т. д.
страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария;
Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся соглашения и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д.
скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии;
Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.
4) англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.
Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континентальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.
США. Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь - самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему.
Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения.
Анализ различных систем землевладения (регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости) показывает, что, несмотря на все многообразие форм организации данных систем, существую две модели организации землевладения, которые различаются по степени государственного вмешательства в данный процесс:
европейская: где государство берет на себя ответственность за чистоту титула (путем ведения Поземельной книги (или аналогов) для регистрации прав и земельного кадастра для регистрации пространственных границ);
англо-американская, где ответственность за чистоту титула собственности возложена на собственника и поэтому не существует единой системы пространственных и правовых регистраций, а риски связанные с определением «чисты титула» обусловили создание таких рыночных институтов связанных с профессиональным исследованием чистоты титула и его страхованием.
Тем не менее, именно наличие систем землевладения, организованных в той или иной форме является основой для эффективного функционирования рынка недвижимости, и европейская система представляется более эффективной.

Еще по теме. Система учета недвижимости:

1. 5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
2. 1.2. Правовая основа функционирования и регулирования рынка недвижимости
3. 1.3. Структура и особенности функционирования рынка недвижимости
4. 2.4 Институциональная преемственность в бухгалтерском учете (эволюция концепций и практики)
5. 2.2 Эволюция подходов к стоимостной оценке в различных научных школахзападного учета
6. 2.3 Развитие теории и методологии стоимостной оценки российской школойбухгалтерского учета

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право -

Одним из условий нормального функционирования рынка недвижимости является гласность, публичность прав на недвижимое имущество. Поэтому для всех сделок с недвижимым имущест­вом необходим особый правовой режим. Прежде всего, государственная регистрация прав на не­движимое имущество и сделок с ним.

Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости, обеспечения идентификации объекта недвижимости и субъекта права на него и позволяет:

· создать систему налогообложения недвижимости;

· обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;

· зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.

Становление современных систем государственной регистрации прошло весьма длительный путь развития и несет на себе ясный отпечаток особенностей исторического процесса в той или иной стране или группе стран.

История возникновения и развития системы регистрации недвижимого имущества

Первоначально, при низкой динамике движения населения и редкости сделок с недвижимо­стью, для признания прав на землю достаточным основанием были свидетельства соседей, ува­жаемых в той или иной местности людей.

С расширением оборота недвижимости возникла потребность в особом правовом режиме этих прав. В Древней Греции на земельном участке должника, передавшего свою землю в залог в обес­печение долга, ставился столб (ипотека).

Позже появились специальные ипотечные книги. Первая система поземельных книг сущест­вовала уже в 1 в. до н.э. в Египте (римская провинция).

В ипотечной книге имелась вся необходимая информация о недвижимом имуществе и его собственниках. Они содержали в себе описание экономического и юридического положения каж­дого имения, находящегося в данном округе. Благодаря этому кредитор при заключении кредит­ной сделки мог установить стоимость закладываемой вещи и степень вещной ответственности за­емщика. Таким образом, кредитор обеспечивал для себя прочное ипотечное обеспечение выдан­ных им денежных обязательств.

Важное различие между законодательствами заключалось в способе ведения записей - либо по именам собственников, либо по названиям недвижимости.

При первой системе, принятой во Франции, каждому собственнику выделялся особый лист. Недостаток этой системы заключался в том, что приобретатели недвижимости или залогополуча­тели были заинтересованы в состоянии и принадлежности данного имения или дома, а не в со­стоянии собственника.

Поэтому германская система выделяла в книгах лист каждому имению или дому. Лист разде­лялся на графы, в которых обозначались название и местонахождение имения, хозяйственный со­став, имя собственника, все вещные права на эту недвижимость, принадлежащие другим лицам; долги, обеспеченные залогом этой недвижимости.

Ипотечные книги должны были иметь характер и достоверность официальных актов. Поэтому вели их официальные учреждения. Например, суды, гражданские палаты в губернских городах или специально созданные в столичных городах ипотечные конторы. Записи в ипотечных книгах имели доказательную силу во всех спорах по имуществу. Однако указанные учреждения отвечали только за правильность ведения ипотечных книг, а не за правильность акта, на основании которого было совершено внесение соответствующих записей. Внесение ипотеки в ипотечные книги со­вершалось либо по просьбе лица, записанного в книге собственником, либо по судебному приго­вору, вошедшему в законную силу.

Юридическое значение ипотечных книг состояло в том, что право собственности на недвижимое имущество возникало у экономического субъекта с момента внесения специальных записей в ипотечные книги. Это имело значение для разрешения споров, при столкновении прав на недвижимые имущества со стороны нескольких кредиторов.

В силу принципа гласности просмотр ипотечных книг и получение выписки из них были доступны каждому заинтересованному в этом лицу.

Все местные ипотечные хранилища предоставляли сведения о состоянии каждого имущества и относящихся к нему долгов в Центральное ипотечное хранилище для составления общих поместных листов по стране в целом.

Следующим этапом стало создание системы регистрации недвижимого имущества.

Двадцать девятого октября 1830 г. был принят Гессенский закон, согласно которому описание недвижимой собственности производилось на основании топографических карт.

Тридцать первого марта 1834 г. Прусским законом было ведено соединение ипотечной системы с кадастровой.

Особого внимания заслуживает решение этого вопроса в Голландии. Территория страны делилась на 32 округа. В каждом их них существовали камера хранения ипотек и земельный кадастр, составленный министерством финансов. Внесение изменений в кадастр было возложено на Управление ипотеками. Каждому поместному описанию соответствовал свой реестр по именам собственников, – с указанием звания, ремесла или занятия, места жительства собственника земли. Под этими данными ставились номера участков кадастра. В реестре также указывались:

· свойство акта приобретения недвижимости;

· стоимость имущества;

· дата и номер реестра;

· дата предъявленных к собственнику имущества требований, суммы и сроки их уплаты.

На другом листе перечислялись вещественные права, касающиеся земель и строений, сумма долга с указанием задействованных лиц, дата и номер предъявления этих прав, количество уплат, погашение обозначенных вещественных прав и ограничений права собственности.

Двадцать шестого марта 1855 г. во Франции и Пруссии одновременно была проведена ипотечная реформа, которая ввела в действие новое положение, по которому в местных ипотечных книгах стали отражаться не только всякий переход недвижимого имущества от одного владельца к другому, но и все ограничения в правах его использования. В противном же случае приобретенные права на недвижимость считались недействительными.

В полной мере система регистрации прав на недвижимое имущество выполняет роль гаранта лишь в том случае, если она способна гарантировать права на недвижимость для ее добросовестного приоб­ретателя. Для этого она должна устанавливать и подтверждать:

· достоверность, чистоту и полноту сведений об объекте недвижимости;

· правомочия продавца;

· чистоту и полную определенность передаваемых прав.

В мировой практике на сегодняшний день существуют три способа обеспечения таких гарантий, на основе которых были созданы три различные системы регистрации прав на недвижимое имущество:

1. Система юридического кадастра.

2. Регистрация титула собственности (земельного титула) - система Торренса (имя создателя).

З. Регистрация актов.

Система юридического кадастра действует в большинстве европейских стран (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и т.д.). Она обеспечивает высокую степень надежности и безопас­ности сделок с недвижимостью за счет длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных:

· о земельных участках (их топографических признаках, характере их использования, площади, расположенных на них строениях);

· о переходе прав на них;

· о владельцах земельных участков.

Для создания этой системы необходимо многолетнее и даже многовековое (если иметь в виду, что объекты недвижимости не так часто поступают в рыночный оборот, как другие товары) накопление информации.

Регистрация титула собственности предполагает тщательное изучение и описание объекта (его юридическую историю, топографические и другие физические характеристики) и формирова­ние на этой основе юридически действительного титула собственности. В этом слу­чае государство гарантирует законность титула (право на собственность) и оформляет его при пе­редаче прав на нового собственника. Эта система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зе­ландии. Были попытки ее введения в США. Однако они осуществлялись на добровольной основе.

Данная система предполагает существенные затраты на топографические исследования и опи­сания, на изучение истории переходов прав и наличия обременений, а также создание страхового фонда, обеспечивающего дополнительные гарантии для добросовестных приобретателей при до­пущении государственными органами ошибок при проверке титула. Именно это обстоятельство положило основу еще одной системе регистрации, характерной для большинства штатов США.

Регистрация актов . Документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются. Регистрация означает, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен. Государство при этом не берет на себя от­ветственность за "чистоту титула". Гарантии при такой системе регистрации достигаются за счет дополнения ее страхованием дефектов титула специализированными страховыми компаниями.

Такие "титульные" страховые компании ведут собственный учет и обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что дает им основание для страхования прав на недвижимость. Эта система регистрации обходится государству гораздо дешевле, чем рассмотренные ранее, но покупателям недвижимости она обходится дороже. В конечном итоге такой вариант более дорог и для общества, так как накопленные страховыми компаниями информационные базы изолированы друг от друга и, естественно, недоступны для третьих лиц.

История развития системы государственной регистрации недвижимости в России

В России история государственной регистрации прав на недвижимость начинается с ХVI в.

1. В XVI в. введен порядок, предписывающий предъявления купчих грамот (договоров купли-продажи земли) в приказы.

2. В XVII в. введена практика выдачи справок приобретателю земли, в которых фиксировались величина приобретаемого имения и прежний владелец. При этом акты продажи, мены, дарения земли фиксировались в Поместном приказе, а сделки с дворами, зданиями – в Земском. Получение справки было не обязательным, но ее отсутствие имело свои отрицательные последствия. Согласно Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам права собственности признавались не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто ранее "справил" имение. Таким образом, получение справки являлось подтверждением перехода прав на недвижимость.

3. Во времена Петра I введен новый, "крепостной" порядок регистрации прав на недвижимое имущество и создан специальный орган – Палата крепостных дел, где должны были совершаться все сделки с недвижимостью, при заключении которых каждый акт вносился в особые "крепостные книги".

4. В 1775 г. принято Уложение о губерниях (времена Екатерины II). Совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и уездные суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел.

5. В 1866 г. принято Положение о нотариальной части, согласно которому обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью была возложена на нотариусов. Сделки стали совершаться нотариусом по месту проведения и утверждаться старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Только после этого подтверждения приобретались права на недвижимость. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) обязан был вести:

· "крепостную книгу", которая содержала утвержденные им документы о сделках с недвижи­мостью;

· реестр крепостных дел, содержащий сведения о характеристиках недвижимости, собственнике, ограничениях права собственности, залоге и т.д.

До 1891 г. реестр велся по собственникам, а после 1891 г. – по объектам недвижимости. Таким образом, сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но права по ней переходили только при утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. При этом перед утверждением сделки старший нотариус обязан был проверить:

· подлинность представленной ему выписки о совершении сделки нотариусом по месту нахождения;

· соответствие сделки действующему законодательству;

· права лица, отчуждающего недвижимость;

· отсутствие препятствий к отчуждению недвижимости вследствие запретов и т.д.

Становление системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации

Задача ее формирования была впервые поставлена в принятом в 1994 г. Гражданском кодексе Российской Федерации. Он установил следующие положения:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняю­щаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В развитие положений Гражданского кодекса РФ в 1997 г. принят Закон "O государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вступил в силу в 1998 г.) В нем было:

1. Дано определение государственной регистрации (юридический акт признания и подтвер­ждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество).

2. Отмечено, что государственной регистрации подлежат:

· права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество;

· все сделки с недвижимым имуществом, в том числе купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда, доверительное управление и пр.

3. Предусмотрено ведение по всей территории РФ Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Указан порядок государственной регистрации (по месту нахождения недвижимого имуще­ства).

5. Описана процедура получения информации о правах на недвижимое имущество заинтере­сованными организациями и лицами.

6. Предусмотрено создание кадастровой системы регистрации прав на недвижимое имуще­ство.

В настоящее время ведется кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недви­жимости. С этой целью проводится описание и индивидуализация каждого объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения).

В результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выде­лить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества со­провождается присвоением ему кадастрового номера.

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного уча­стка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооруже­ния.

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый учет ведется по каждому регистрационному округу. Регистрационный округ – территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

2. Понятие и содержание земельного кадастра

Заключение

учета регистрация недвижимость земля

Введение

Как известно, еще совсем недавно наше государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости -- земли, ее недр, жилых и нежилых строений и тому подобное. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов из "кармана в карман" названного собственника, причем без особого труда совершались на основе распоряжений правительственных структур и их подразделений. Главное внимание регистраторов уделялось не правам на недвижимость, а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя, Госкомзема.

Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу -- учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.

Таким образом, потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные товарищества и общества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся психологии, участники гражданско-правовых отношений полагали, что право устанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредит от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, право устанавливающие документы на это имущество.

Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Во исполнение норм Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ был подписан Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества. В тексте Закона прямо не формулируются его цели и задачи, но из анализа норм очевидно, что основной задачей закона является стремление оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировать все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.

Таким образом, правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призван создать принципиально новую регистрационную систему, которая в равной степени служила частным и публичным интересам.

1. Системы учета и регистрации недвижимости. Сущность, необходимость, цели и задачи

Согласно Федерального Закона Российской Федерации «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр и все объекты, которые прочно связаны с землей, так что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Также к недвижимости относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость «умеет» двигаться. Но движение это особенное, поскольку оно осуществляется не физически (перемещение в пространстве), а юридически (перемещение в правовом поле), путем передачи прав на недвижимость от одного субъекта рынка к другому.

В процессе своего «движения» недвижимость проходит ряд фиксированных состояний:

В физическом плане: объект недвижимости создается (уничтожается, видоизменяется) либо путем строительства, либо путем раздела (объединения) земельного участка;

В юридическом аспекте: права на объект недвижимости могут принадлежать одному лицу или группе лиц, права на объект недвижимости могут быть ограничены в пользу третьих лиц (сервитут), либо просто ограничены.

Поэтому для учета состояния недвижимости в данный момент времени необходима: система регистрации пространственных границ объекта и каждого предмета недвижимости, субъектов (обладателей прав на недвижимость) или юридическая процедура - ряд мероприятий, в результате которых осуществляется документальное подтверждение сведений об объекте присвоения, определяются его физические характеристики и стоимость, устанавливается правовой статус. Наибольшую сложность здесь представляет два момента: установление границ объекта недвижимости, которые должны быть “привязаны” к местной системе координат; подтверждение законности права собственности на недвижимость. В результате юридической процедуры объект недвижимости наделяется уникальными свойствами - единственными на всей территории страны. Именно это и позволяет в дальнейшем совершать с недвижимостью любые операции. Система регистрации прав отдельного лица или группы лиц на зарегистрированный объект или предмет недвижимости или юридическое оформление - юридический акт регистрации прав на недвижимость (или сделок с ней). Актом регистрации государство признает и подтверждает возникновение, переход или прекращение прав собственности на недвижимое имущество, а также устанавливает ограничения прав собственника по использованию недвижимости, если это необходимо (например, обязывает собственника сохранить на территории принадлежащего ему участка дорожку к водопроводной колонке). Причем это признание имеет силу не только на территории государства, но и признается международным правом.

Мировой опыт сводится к двум системам правового механизма регистрации прав:

Системе регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система регистрации) - регистрация документов, минимальное участие государства,

Страхование титула, реестр «передающий - получающий»; Система регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (актовая система регистрации) - регистрация прав, регистрационные учреждения часть системы юстиции (судов), государственные гарантии (система Торренса, юридический кадастр, поземельная книга).

Титул - законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу. Юридическая основа титула имеет в разных странах три формы:

Решение юриста, удостоверенное соответствующим образом;

Страховой полис на титул (страхование титула - защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса);

Торренсова система удостоверения титула (система Торренса - разновидность системы юридического кадастра - метод регистрации титула, в котором чистота титула, устанавливается правительственным агентством, которое затем регистрирует титул и выдаёт собственнику удостоверение титула как юридическое обоснование его прав).

ГК РФ, Закон РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ориентируются на построение в РФ титульной системы регистрации. Однако практика применения закона позволяет говорить, что в России складывается титульная система регистрации, но с элементами актовой системы регистрации.

В РФ система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок является государственной, т.е. опирается на единую нормативно-правовую базу, единообразные процедуры формирования объекта недвижимости, его учета и регистрации, единую систему органов учета и регистрации и единую технологическую инфраструктуру.

Система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок с ней реализует две цели: для юридических и физических лиц: обеспечение гарантий прав собственности и создание условий для их полноценной реализации в хозяйственной деятельности, для Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований: создание условий для вовлечения недвижимости в хозяйственный оборот в целях упорядочения налогообложения и увеличения доходов бюджета.

2. Понятие и содержание государственного земельного кадастра

Кадастр - это методологически упорядоченный государственный учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности. Каждой собственности присваивается определенный номер - идентификатор. Следовательно, земельный кадастр - это система государственных мероприятий по всестороннему изучению правового, природного и хозяйственного положения земель путем проведения регистрации землепользований, учёта количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель для организации их рационального использования в народном хозяйстве. Материалы земельного кадастра широко применяются при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

Важнейшее значение земельного кадастра заключается и в том, что он необходим для организации наиболее полного, рационального и эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, размещения и специализации сельскохозяйственного производства, мелиорации земель и химизации сельского хозяйства, а также проведения других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель. Материалы земельного кадастра находят широкое применение при межхозяйственном и внутрихозяйственном землеустройстве. Они используются при формировании землепользований, размещении отделений и хозяйственных центров в совхозах, бригадных массивов и производственных центров в колхозах, установлении состава соотношения угодий и севооборотов, их размещении, трансформации угодий, устройстве территории севооборотов и сельскохозяйственных угодий, размещении сельскохозяйственных культур в соответствии с экологической пригодностью земель для их выращивания. Данные земельного кадастра позволяют дифференцировать ценность земель для рационального использования и охраны по агропроизводственным группам почв природно-сельскохозяйственных зон страны. Тем самым земельный кадастр приобретает большую значимость на разных уровнях народнохозяйственного планирования и управления земельными ресурсами. Понятие земельного кадастра неразрывно связано с понятиями учета, оценки состояния и использования земельных ресурсов и в своей основе предполагает выделение и описание земельных участков, их территориальных границ с последующим картографированием и представлением количественных и качественных характеристик.

Государственный земельный кадастр ведется в целях защиты прав собственников земли и создания объективной основы для налогообложения, обеспечения рационального использования и охраны земель, планирования использования земельных ресурсов. Государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектах. Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

Государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

Государственного контроля за использованием и охраной земель;

Мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Землеустройства;

Экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

Установления обоснованной платы за землю;

Иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Все эти функции государственного и муниципального управления имеют своей целью обеспечить средствами права рациональное использование и охрану земельных ресурсов страны, что, в свою очередь, является главной целью государственного земельного кадастра. К «иной деятельности» относят такие не менее важные функции государственного и муниципального управления, как планирование использования и охраны земель, зонирование и резервирование земель, мониторинг земель. Земельный кадастр служит инструментом реализации всех указанных государственных функций в области рационального землепользования, поскольку предоставляет достоверные и необходимые сведения органам управления и их должностным лицам.

Итак, земельный кадастр служит, прежде всего, публичным интересам государства о рациональном использовании и охране земельных ресурсов страны. Но как совершенно справедливо отмечают исследователи, нельзя забыть о служении земельного кадастра также частным интересам и целям собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земли. Так, всякое юридическое и физическое лицо, совершая сделку, предметом которой является земельный участок и находящееся на нем недвижимое имущество, не может ее совершить грамотно и с выгодой для себя, не получив от органов, ведущих земельный кадастр, достоверные сведения о кадастровой оценке данного земельного участка, законных правах его владельца, сервитутах и других обременениях и особенностях правового положения избранного предмета сделки.

Сбор и систематизация сведений осуществляется по единой методике и определенной системе, которые обеспечивают характеристику земельного фонда по следующим основным направлениям:

3. Распределение земель предприятий, организаций, граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам собственности.

4. Наличие земель предприятий, организаций, граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции.

5. Распределение общих площадей земель населенных пунктов по формам собственности.

6. Использование земель лесного фонда.

7. Состояние мелиорированных земель.

В соответствии с этим государственный земельный кадастр обеспечивает:

1) в области правовых отношений: государственную регистрацию прав на землю и сделок с ней и защиту прав землепользователей;

2) в сфере экономики: поступление земельных платежей в муниципальный бюджет, проведение кадастровой оценки земель, информационную и правовую поддержку рыночного оборота земли, а также создание фондового рынка ценных земельных бумаг;

3) в области управления земельными ресурсами: учет земель, анализ целевого использования, предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами города, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль состояния и использования земли;

4) в сфере общеинформационных услуг: предоставление Правительству, его структурам, судам, банкам, другим юридическим и физическим лицам достоверной земельно-кадастровой информации, информационное обеспечение геодезических, проектно-изыскательских и других работ.

Таким образом, можно подытожить, что государственный земельный кадастр ведется в целях обеспечения реализации государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления на развитие системы земельного кадастра России.

2.1 Цели, задачи, содержание земельного кадастра

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

1. Государственного и муниципального управления земельными ресурсами.

2. Государственного контроля за использованием и охраной земель.

3. Мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель.

4. Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Землеустройства.

6. Экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов.

7. Установления обоснованной платы за землю.

8. Иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Для обеспечения достижения этих целей главной задачей земельного кадастра является создание организационно-территориальных, экономических, социальных, правовых и экологических условий, обеспечивающих рациональное использование и охрану всех земель общего земельного фонда Российской Федерации, защиту прав собственников земли, землепользователей, землевладельцев, объективный подход к установлению платного землепользования и функционирование земли в гражданском и рыночном обороте.

На уровне муниципального образования задача земельного кадастра заключается во всестороннем количественном и качественном описании каждого земельного участка, земельных ресурсов муниципального образования в целом, характеристике их природного состояния, хозяйственного использования и правого статуса, проведения оценки земель и использовании их результатов, обеспечении земельно-кадастровой информацией органов управления муниципального образования.

Решение этой задачи достигается посредством решения частных, к которым относятся:

1) организация кадастрового деления подведомственной территории;

2) кадастровый учет земельных участков;

3) кадастровый учет территориальных зон;

4) кадастровая оценка земель;

5) хранение, обработка и предоставление земельно-кадастровой информации.

Земельный кадастр содержит данные об объектах (земельных участках) и субъектах (гражданах, юридических лицах) земельной собственности, землевладельцах, землепользователях, арендаторах, о целевом назначении земельных участков и режиме их использования. Запись этих данных производится в регистрационных документах на основании решения компетентных органов власти о предоставлении земельных участков с определением их границ на местности, после оформления и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования и аренды на земельный участок, то есть правоустанавливающих документов.

Земельный кадастр содержит данные количественного учета земель, которые характеризуют фактическое состояние и использование всех земель. Количественный учет подразумевает сведения о распределении земель по формам и субъектам земельной собственности, землепользователям и арендаторам, распределение по категориям земель, видам и подвидам угодий по районам, субъектам федерации и стране в целом. Все изменения количественных показателей фиксируются в учетной документации после их совершения в натуре, т.е. получения землями юридического статуса, правового оформления. Любые другие изменения в площадях, не закрепленные юридически, не могут служить основанием для внесения их в учет.

В земельном кадастре также содержатся сведения о качественном состоянии земель. Учет качественных характеристик производится по природным признакам на основе данных, полученных в результате проведения классификации земель по категориям пригодности и использования, классам и подклассам, агропроизводственным группам, а также в результате земельно-кадастрового районирования, зонирования оценочных территорий агроландшафтов. При этом учитываются их природные свойства и признаки (механический состав почв, подстилающие породы), рельеф, негативные процессы (эрозия, дефляция, засоление, солонцеватость, каменистость, заболоченность, переувлажненность и т.д.), технологические, градостроительные, экологические, энергетические и другие свойства.

С использованием количественных и качественных характеристик каждому земельному участку либо почвенной разновидности дается качественная оценка земельных угодий в баллах, что определяет сравнительную ценность (бонитировку) земель по их природным (естественноисторическим) свойствам.

Кроме данных, полученных в результате бонитировки, в документы земельного кадастра вносятся и данные экономической оценки земель, выраженные системой показателей, характеризующих степень использования одних земель по сравнению с другими по доходности.

В настоящее время земля стала выступать не только как объект хозяйствования, но и как объект недвижимого имущества с вовлечением ее в гражданский и рыночный оборот и применением в отношении нее всех имеющихся экономических рыночных атрибутов: кадастровой цены земли, земельного налога, арендной платы за землю, разрешения различных сделок с землей. В этой связи земельно-кадастровая информация является основой для проведения оценки кадастровой стоимости земельных участков как объектов недвижимого имущества и нормального функционирования их в гражданском и рыночном обороте.

2.2 Народнохозяйственное значение земельного кадастра

Особое положение земельного кадастра в ряду кадастров определяет объект учета и оценки, в качестве которого выступает земельный фонд, земельный массив, земельный участок, земельное угодье, т.е. земля как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как элемент товарно-денежных отношений. Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующих определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, является социально- эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека.

Традиционно земельный кадастр как система всестороннего изучения земельных ресурсов страны используется для организации наиболее полного, рационального и эффективного использования земель и их охраны, размещения и специализации сельскохозяйственного производства, а также для решения других народнохозяйственных задач.

Рациональное и эффективное использование земельных ресурсов - проблема народнохозяйственной значимости. Оно означает оптимальное распределение земли между отраслями народного хозяйства, максимальное получение необходимой обществу сельскохозяйственной продукции с единицы площади при минимальных издержках производства, сохранении и систематическом повышении плодородия почвы.

Основными направлениями земельного кадастра в управлении земельным фондом страны является:

1) обеспечение реализации аграрной и земельной реформ;

2) управление государственным земельным фондом страны;

3) повышение эффективности планирования развития городского землепользования и рационального использования городских земель других поселений;

4) поддержку залоговой и ипотечной системы кредитования собственников земельных участков и землепользователей с целью повышения эффективности целевого использования предоставленных земельных территорий;

5) поддержку сохранения окружающей среды и создание условий для экологической безопасности на прилегающих агроландшафтах;

6) информационное обеспечение органов управления всех уровней, юридических лиц и граждан;

7) развитие и контроль земельного оборота и рынка земли;

8) контроль по установлению эффективного налогообложения, кадастровой оценки стоимости земельных участков;

9) создание прочной нормативно-правовой базы, обеспечивающей эффективное использование земли, защиту прав собственников земли и землепользователей, а также объективное регулирование сделок с землей и разрешение земельных споров.

Несмотря на специфику ведения земельного кадастра, он тесно связан с отдельными видами народнохозяйственного учета. В основе этой связи лежит то обстоятельство, что отдельные виды учета, как и земельный кадастр, относятся к функции хозяйственного управления и направлены на осуществление процесса наблюдения, сбора, обработки и анализа данных для количественного отображения и качественных характеристик в целях контроля и воздействия на их развитие.

Земельный кадастр имеет, в первую очередь, производственное значение при выполнении организационно-хозяйственной функции. Его сведения играют важную роль в решении правовых и финансовых вопросов, вопросов развития рынка земли и совершенствования налоговой политики.

2.3 Проблемы развития учета недвижимости и земельного кадастра

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет один месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров. Кроме того, на практике, в системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных

Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 2005 г. N 560 утверждена новая подпрограмма "Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)".

К концу 2011 года планируется закончить создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости на всей территории Российской Федерации. Наряду с реализацией программы, в настоящее время, продолжается совершенствование законодательных основ государственного кадастра земельных участков.

Законопроект направлен на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества. Как отмечается в пояснительной записке к проекту, в настоящее время в Российской Федерации действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества. При этом учет недвижимого имущества осуществляется как учет объектов права либо объектов правления в зависимости от целей учета. Авторы проекта отмечают, что существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Получение указанных сведений по Российской Федерации в целом связано со значительными материальными и трудозатратами. Существующая система также не позволяет эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.

Заключение

Нельзя сказать, что к настоящему времени завершены работы по созданию земельного кадастра (как в техническом, так и законодательном плане), еще многое предстоит сделать. Но сам факт того, что работы постоянно ведутся, готовятся новые программы, совершенствуется действующее законодательство, говорят о том, что российский законодатель на правильном пути по построению цивилизованного рынка недвижимости, закреплению и гарантированию прав собственности на недвижимое имущество.

Резюмируя вышесказанное, можно констатировать, что в настоящее в российской Федерации происходит модернизация системы кадастрового учета земельных участков. Современное понятие земельного кадастра - как в России, так и во многих странах мира, постепенно сближается с понятием «земельной информационной системы», поддерживаемой государством и предназначенной для учета физических, экономических, правовых и специальных документированных сведений о единых объектах недвижимости. Мировая практика показывает, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления, без их создания невозможно формирование рынка земли и недвижимости, а также развитие инвестиционного процесса. Актуальными направлениями по совершенствованию системы государственного кадастрового учета земельных участков, являются:

Продолжение работ по разработке и принятию нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости, формирования объектов кадастрового учета, а также развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;

Реализация переходных процессов по переносу информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости.

Создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая организационное развитие системы и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости;

Осуществление мероприятий по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций.

Список использованных источников

1. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 №221.

2. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 №122.

3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении программы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)" от 13 сентября 2005 г. N 560

4. Варламов А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр. Учебно-практическое пособие. М., 2000г.

5. Земельное право/под ред. М.Ю. Тихомирова.2008г.

6. Земельный кадастр. Теория. Методика, практика. ГУЗ. Учебное пособие. М., 2000г.

7. Комментарий к ФЗ «О государственном земельном кадастре» (постатейный) / под ред. Е.А. Галиновской - М.: ЗАО Юстицинформ, 2008.

8. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учебное пособие - М.: Эскмо. - 2007.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Роль государственного кадастра недвижимости в системе гражданско-правовых отношений. Создание единой системы государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Нормативно-правовое регулирование системы ГКН.

курсовая работа , добавлен 21.05.2015


Цели, принципы и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость, основания для отказа. Понятие правоустанавливающих документов. Классификация объектов недвижимости. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в России.

курсовая работа , добавлен 17.06.2010


Этапы и направления развития земельного кадастра. Система управления земельными ресурсами, оценка ее главных преимуществ и недостатков. Принципы реализации кадастровых работ и межевания в Эстонии. Порядок и технология регистрации прав собственности.

курсовая работа , добавлен 02.04.2019


Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости. Кадастровый план территории. Проведение работ по межеванию, составление плана. Общее положение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

курсовая работа , добавлен 07.11.2013


Сущность, значение, задачи и процедура государственной регистрации сделок на недвижимое имущество в Российской Федерации. Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Особенности государственной регистрации ипотеки.

курсовая работа , добавлен 17.10.2012


Законодательство Российской Федерации о роли сведений государственного земельного кадастра для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовая основа регулирования кадастровых отношений. Виды объектов недвижимости.

лекция , добавлен 12.11.2013


Ведение государственного кадастра недвижимости в административном районе. Порядок предоставления внесенных сведений в государственный кадастр недвижимости. Понятие и этапы межевания объекта недвижимости. Порядок государственной регистрации сделок.

курсовая работа , добавлен 26.10.2014


Общая характеристика недвижимости. Виды объектов права собственности на недвижимость. Форма и государственная регистрации сделок с недвижимостью. Понятие государственного кадастра недвижимости и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

дипломная работа , добавлен 21.11.2010


Состав сведений государственного кадастра недвижимости о прохождении Государственной границы и кадастровом делении территории Российской Федерации. Понятие и общие положения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

курсовая работа , добавлен 20.10.2014


История развития правового регулирования оборота недвижимости в России. Сущность и признаки недвижимого имущества. Понятие, основные принципы, правовая природа и порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество.

Если попытаться одним словом охарактеризовать основные тенденции последних лет на рынке недвижимости, то лучше всего для этого подойдет термин «капитализация». Причем в данном случае он понимается не только как прямое увеличение стоимости недвижимости и ее инвестиционной привлекательности. Идет капитализация потребительских свойств недвижимости, основанная на том, что сами эти свойства становятся более разнообразными и востребованными. Однако одновременно с капитализацией рынка недвижимости растут и все связанные с ней риски. Это обстоятельство предъявляет новые требования к системам, обеспечивающим полноту, достоверность и актуальность информации, в той или иной степени относящейся к сфере недвижимости.

Зададимся простыми вопросами. Каковы реальные ожидания потребителей от информационных систем учета недвижимости в современных условиях? Смогут ли эти ожидания оправдать те нововведения, которые делаются или будут сделаны в ближайшее время и под которые заложены колоссальные бюджетные средства? В какой степени реализуемая система учета недвижимости может помочь, например, администрации города, в обязанности которой входит не только бесперебойное предоставление жителям и всем без исключения предприятиям и организациям услуг ЖКХ, но и безусловное обеспечение на территории города приемлемого уровня безопасности?

Для реализации этих и множества других управленческих функций органы власти должны иметь доступ к полной и достоверной информации обо всех объектах недвижимости, находящихся на территории города, видах деятельности, которая ведется в рамках этих объектов независимо от того, в чьей собственности они находятся. Причем желательно, чтобы оперативность предоставления этой информации была близка к реальному режиму времени. Однако сейчас не только власти, но порой и собственник объекта недвижимости не знают, что за организация находится на территории этого объекта и какого рода деятельность она там ведет.

Текущая ситуация в сфере информационных систем, обеспечивающих учет объектов недвижимости

В настоящее время происходит активное формирование системы учета объектов недвижимости, основанное на Государственном кадастре недвижимости (далее - Кадастр). В 2007 г. принят Закон о кадастре. Выделяются огромные средства. Только заем на проект «Развитие системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости» составляет 100 млн долл. США. При этом очевидно, что заявленные цели создания Кадастра ориентированы прежде всего на государственные нужды, в том числе на нужды фискальных органов.

Не подключаясь к многочисленным дискуссиям по вопросу принципов и методологии построения Кадастра, его администрирования и эффективности расходования выделяемых на его реализацию средств, необходимо отметить, что с точки зрения теории и методологии учета Кадастр относится к разновидности простого (унигра-фического) инвентарного учета, который являлся предшественником бухгалтерского и в хозяйственных делах использовался еще в эпоху египетских пирамид. В этом качестве методология, лежащая в основе Кадастра, имеет ограниченные перспективы развития и соответственно вряд ли сможет удовлетворить растущее многообразие потребностей рынка. А то обстоятельство, что при создании Кадастра используется весь спектр современных достижений в области построения электронных баз данных, сути дела не меняет. Это как разница между стационарным телефоном и мобильным. Можно заложить в стационарный аппарат огромное количество дополнительных функций, однако мобильным он все равно не станет. Уместна тут и обратная аналогия. Известно, что до сих пор в некоторых компаниях бухгалтерский учет ведется вручную, но на его качестве (помимо проблемы трудоемкости) это никак не сказывается.

Значит, несмотря на то что объективная необходимость в составлении Кадастра как системы первичного учета объектов недвижимости существует, такая система, безусловно, не может дать адекватный ответ современным потребительским ожиданиям и соответствовать современным технологическим возможностям построения в том числе и геоинформационных систем. Налицо серьезный разрыв между текущими и перспективными потребностями рыночных и государственных структур в качественной информации об объектах недвижимости и возможностями эксплуатируемых и (или) проектируемых информационных систем для обеспечения этого самого качества.

Рынок перерос не только принятые до сих пор (причем не только в России) стандарты, используемые при учете недвижимости, он уже перерос и стандарты, которые только разрабатываются и будут внедряться в ближайшем будущем. Рынку не хватает методологии, позволяющей на базе единых и понятных принципов, правил и процедур обеспечить построение качественно нового общего геоинформационного пространства.

В данной статье сделана попытка сформировать такую методологию. За базу взяты принципы, лежащие в основе системы бухгалтерского учета, переходящей в настоящее время к логической глобальной консолидации в виде стандартов МСФО и ГААП (слияние которых также представляется неизбежным).

Но, прежде чем перейти к самой модели, следует ответить на главный вопрос. Можно ли максимально приблизить систему учета недвижимости к тем фундаментальным принципам, которые заложены в современной системе бухгалтерского учета, где присутствуют такие основные характеристики, как сплошной и непрерывный учет, двойная запись, баланс? Как будет показано далее - можно (по крайней мере можно попытаться).

Принципы построения модели

Перед изложением принципов построения модели учета необходимо обратить внимание на одно важное обстоятельство. На примере бухгалтерского учета видно, что принципы, заложенные в его основу, формировались и формулировались постепенно, на протяжении длительного времени, вслед за меняющейся практикой этого учета. В этой связи автор приносит извинения за некоторую неточность и некорректность формулировок, а также за возможные ошибки при формулировании основных принципов модели учета объектов недвижимости, поскольку на данный момент она является строго теоретической и не имеет практики реального применения. В конце концов, практика (если она вообще состоится) все рассудит и поправит.

Вначале при построении модели необходимо сделать два принципиальных допущения.

1. Недвижимость как благо. Известно, что с точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо (совокупность его потребительских свойств) и как источник дохода. Сразу оговоримся, что в нашем исследовании предметом является объект недвижимости, который рассматривается только как благо, т.е. как совокупность его текущих или возможных (ожидаемых) потребительских свойств. Приведенное допущение позволит методологически сузить задачу и определить предмет учета.

2. Единый измеритель. Исходя из первого допущения видно, что в нашем случае недвижимость не рассматривается как предмет товарно-денежных отношений и соответственно деньги не могут служить единым измерителем, применяемым для данной модели учета. Поэтому функции единого измерителя выполняет натуральный показатель - м 2 . Здесь мы не открываем ничего нового, натуральные измерители давно применяются при составлении, например, энергетического баланса (кВт/ч).

На базе сделанных допущений попытаемся сформулировать определение предлагаемой системы учета, а также сформировать принципы ее построения. Проведя аналогию с бухгалтерским учетом, рискнем предложить следующее определение.

Учет объектов недвижимости (в рамках предлагаемой модели) представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в натуральном выражении об объектах недвижимости путем сплошного, непрерывного и документального учета всех операций с ними.

Теперь исходя из приведенного определения и сделанных допущений сформулируем основные принципы предлагаемой модели учета.

Принцип обособленности

Принцип разделяет собственника объекта недвижимости и сам объект, понимаемый как совокупность его текущих и перспективных потребительских свойств. Если предметом кадастрового учета считается недвижимость в ее взаимосвязи с собственником этой недвижимости, то в предлагаемой модели предметом учета является недвижимость в ее взаимосвязи с пользователем этой недвижимостью.

Действительно, объект недвижимости с точки зрения собственности может много лет быть спорным и на него могут претендовать несколько собственников, но при этом все эти годы он может (и должен) нормально функционировать, реализуя свои потребительские свойства. Следовательно, учет объектов недвижимости должен быть очищен от возможных имущественных споров и фактов перехода собственности. В том числе и поэтому принцип обособленности является важнейшим, и именно на нем строится система администрирования предлагаемой модели учета. Поскольку в этой модели учета собственник объекта недвижимости не присутствует, все обязательства по представлению первичных документов учета ложатся на пользователя объектом. Если собственник одновременно является и пользователем объектом недвижимости или его частью, то в нашей модели учета он присутствует только как пользователь, и для удобства дальнейшего изложения назовем его титульным пользователем.

Принцип географической автономности

Принцип базируется на том, что в отличие от бухгалтерского учета, где объектом учета является фирма (компания), в предлагаемой модели объектом учета является территориальный (географический) сегмент, в границах которого ведется этот учет и составляется, например, территориальный баланс недвижимости. Все объекты недвижимости, находящиеся в рамках этого сегмента, должны быть сплошным порядком включены в составляемую по сегменту систему учета. Реализация этого положения обеспечит исчерпывающий характер и достоверность учетных данных.

Что касается ведения учета по конкретному объекту недвижимости, то здесь необходимо отметить, что, если в бухгалтерском учете первичным является учет на предприятии, а консолидированный учет, например группы компаний, является производной, то в нашем случае происходит наоборот: первичным будет учет в рамках территориального сегмента, а учет по конкретному объекту недвижимости - его производной.

Принцип непрерывности

В бухгалтерском учете принцип непрерывности базируется на допущении, что предприятие, однажды возникнув, будет существовать вечно. В нашем случае предприятия как объекта учета не существует, его место занимает не менее «вечный» территориальный сегмент, поэтому принцип непрерывности понимается как непрерывность существования территориального сегмента, в границах которого производится этот учет.

Принцип полноты

В соответствии с данным принципом учет ведется непрерывно и сплошным порядком с момента его организации в рамках территориального сегмента, определенного в качестве первичного звена для ведения этого учета. Учет должен вестись на основании надлежащим образом оформленных первичных учетных документов, в которых фиксируются свершившиеся операции между собственником и пользователем объектом недвижимости в натуральном выражении.

Этот принцип диктует необходимость принятия первой обязательной законодательной нормы , на основании которой регистрации должны подлежать все учетные документы (чаще всего - договоры аренды), регулирующие взаимоотношения собственника и пользователя объекта недвижимости. Таким образом, при введении указанной нормы учет объектов недвижимости становится документальным и доказательным, так как каждая его запись подтверждается соответствующим документом.

Данное положение действительно и для титульного пользователя (собственника) объектом недвижимости. В этом случае ему также необходимо вести документальный учет, удостоверяющий, что по данному объекту недвижимости он является пользователем, например, технических помещений.

На первый взгляд введение указанной нормы влечет за собой колоссальные затраты на организацию и администрирование системы первичного учета объектов недвижимости. Отчасти, и особенно на первом этапе, это так, однако как минимум четыре обстоятельства значительно смягчают эту проблему. Во-первых, приведенная норма никак не связана с какими-либо дополнительными затратами пользователей и собственников объектов недвижимости в пользу государства, т.е. ее введение не несет никакой прямой фискальной нагрузки. Во-вторых, введение этой нормы, да и всей предлагаемой модели учета, возможно для отдельного территориального сегмента, например города, района, квартала, что дает возможность детально отработать технологию построения и ведения учета при минимизации затрат. В-третьих, сам по себе такой учет хотя и базируется на принципах бухгалтерского, но все-таки значительно проще последнего. Наконец, в-четвертых, совокупный эффект от внедрения предлагаемой модели учета будет, по мнению автора, на несколько порядков превосходить затраты на ее практическую разработку и внедрение.

Принцип непротиворечивости

Принцип предполагает тождественность учетных данных по объекту недвижимости как со стороны органа, занимающегося технической регистрацией (в нашем случае - органов БТИ), так и со стороны пользователя (совокупности пользователей) объектом недвижимости на одинаковую величину площади на отчетную дату. При реализации этого принципа обеспечивается двойная учетная запись, когда технические характеристики площади объекта недвижимости, учтенные, например, во вступительном балансе при запуске этого объекта в эксплуатацию (постановке на учет), должны быть соотнесены с текущей информацией, получаемой на основании первичных документов, которые ведутся пользователями данным объектом недвижимости в течение отчетного периода.

Принцип рациональности

Принцип предполагает, что затраты на ведение учета объектов недвижимости не должны быть выше совокупного эффекта, получаемого от использования данных этого учета. Этот принцип является одним из определяющих при выборе именно территориального сегмента, а не конкретного объекта недвижимости в качестве базового элемента при организации учета с использованием предлагаемой модели. Действительно, трудно признать рациональным необходимость составления собственного баланса, например, для небольшого торгового киоска или автобусной остановки. Причем если сам учет ведется специализированной (уполномоченной) организацией, то в обязанности пользователя объектом недвижимости входит составление, регистрация и сопровождение первичных документов учета (см. схему).

Реализация изложенных принципов, лежащих в основе предлагаемой модели учета объектов недвижимости, дает возможность построить систему пообъектных и территориальных балансов недвижимости.

Использование балансового метода

Общая идея использования балансового метода в предлагаемой модели учета объектов недвижимости базируется на том обстоятельстве, что имеются все необходимые предпосылки для запуска непрерывного процесса балансопостроения. Это позволит обеспечить в итоге выравнивание суммарного значения показателей, записанных в левой и правой сторонах балансового уравнения. Причем данное утверждение действительно как для отдельно взятого объекта недвижимости (баланс), так и для группы таких объектов, объединенных в рамках какого-либо территориального сегмента (территориальный баланс).

Схема 1 - Принципиальная схема учета

На данном этапе исследования мы не можем предположить все многообразие вероятных вариантов применения балансового метода и тех балансовых построений, которые, возможно, найдут свое практическое применение при реализации предлагаемой модели на практике. Однако два базовых гипотетических варианта таких балансов мы попробуем изложить.

Но прежде необходимо отметить, что одним из основных методов, используемых при построении балансов недвижимости, является инвентаризация. Вообще инвентаризация в предлагаемой модели - это один из ключевых способов обеспечения достоверности и объективности учета. Современные технические средства (в частности, технология, базирующаяся на методе радиочастотной идентификации объектов, - RFID), которые могут быть использованы при инвентаризации объектов недвижимости, позволяют формировать такой баланс как минимум ежемесячно.

Технический баланс объекта недвижимости

Техническим данный баланс называется потому, что он показывает техническую (без использования денежного измерителя) эффективность использования объектов недвижимости. Суть технического баланса состоит в том, что на каждую конкретную дату должно быть подтверждено балансовое равенство площади объекта недвижимости, учтенной как со стороны органа технического учета (БТИ), так и со стороны пользователей этим объектом недвижимости на основании первичных отчетных документов. Необходимо учесть, что в силу особенных свойств недвижимости, и в частности ее некой «консервативности», состав левой части баланса меняется достаточно редко, только при реальном увеличении или уменьшении физической площади объекта недвижимости (см. Рисунок 1).

Рисунок 1 - Технический баланс объекта недвижимости

Из представленного примера технического баланса видно, что подтвержденная первичными документами совокупность статей правой части баланса должна быть равна его левой части, и если этого не происходит, то либо технические площади используются не по назначению, либо произошло расширение (несанкционированная достройка), либо исходя из первичных документов на одной и той же полезной площади расположены два и более пользователей. Соответственно становится невозможной распространенная сейчас практика, при которой на одном адресе может быть зарегистрировано непропорционально большое число арендаторов.

Главный потребитель технического баланса - это собственник и (или) уполномоченный собственником управляющий. Главная функция, которую реализует технический баланс, - контрольная. Получая (по запросу или на регулярной основе) от независимого органа, учитывающего объекты недвижимости, технический баланс принадлежащего ему объекта, собственник получает в свои руки универсальный инструмент, позволяющий контролировать эффективное использование этой недвижимости.

Баланс потребительских свойств объектов недвижимости

Как уже отмечалось, формирование технического баланса недвижимости представляет для собственника универсальный инструмент, обеспечивающий постоянный и эффективный контроль за принадлежащей ему собственностью. Однако у данного баланса есть один существенный недостаток. Он практически не имеет информационной ценности для сторонних пользователей (кроме налоговых органов), т.е. не происходит реализации аналитической и частично информационной функций учета. Этот недостаток является естественным следствием применения в предлагаемой модели учета натурального измерителя - м 2 . Если в бухгалтерском учете деньги, являясь единицей этого учета, обладают еще и массой функций, позволяющих сделать всесторонний анализ получаемой на основе этого учета информации, то что можно взять полезного (в информационном плане) с квадратного метра? Практически ничего.

Следовательно, чтобы результаты учета были интересны и полезны стороннему пользователю, необходимо построить баланс потребительских свойств недвижимости. Предпосылкой построения этого баланса должно стать принятие второй обязательной законодательной нормы , на основании которой в каждом первичном документе (договоре) на пользование объектом недвижимости или его частью должен отражаться вид деятельности, который пользователь ведет на данном объекте.

Причем виды деятельности, принятые в кодах ОКВЭД, в нашем случае не подходят, поскольку они в большей степени направлены на производителя и обеспечивают реализацию фискальной функции государства. Для предлагаемой модели необходима классификация, ориентированная прежде всего на отражение потребительских свойств товаров и услуг, а через них - и на отражение потребительских свойств объектов недвижимости, в рамках которой эти товары и услуги производятся и (или) предлагаются потребителю.

В отличие от первой законодательной нормы, приведенной при формулировании принципа полноты, данная норма не должна привести к каким-либо дополнительным затратам, связанным с ее введением, так как она просто сопутствует первой.

Вследствие этого появляется возможность сформировать баланс текущих потребительских свойств используемой и неиспользуемой (ожидаемых потребительских свойств) недвижимости. Если главный потребитель технического баланса объекта недвижимости - это собственник конкретного объекта, то баланс потребительских свойств недвижимости предназначен прежде всего огромному числу сторонних по отношению к этой недвижимости пользователей, и его объектом является в основном территориальный сегмент, в рамках которого составляется этот баланс (см. Приложение 2). Отметим, что в этом Приложении приведен лишь фрагмент такого гипотетического баланса, так как формат статьи не дает возможности представить данный баланс целиком.

В целом, если внимательно проанализировать предложенную модель учета, можно сделать обоснованный вывод, что в результате ее практической реализации появляется реальная возможность в рамках конкретного территориального сегмента обеспечить создание и поддержку однородной и структурированной информационной среды. В рамках этой среды не останется информационных пустот, она будет обладать высокой степенью устойчивости и информационной безопасности. Это позволит обеспечить всем категориям пользователей возможность на постоянной основе получать полные, достоверные и актуальные данные об объектах недвижимости по любому территориальному сегменту, в рамках которого будет использоваться предлагаемая модель учета. Причем полнота, достоверность и актуальность этих данных могут быть юридически гарантированы.

В свою очередь, однородность информационной среды предполагает, что в рамках конкретного географического сегмента можно в любой момент сделать любую выборку объектов недвижимости как по географическому, так и по отраслевому признаку. И эта выборка будет полной и достоверной.

Все изложенные принципы, методы и процедуры, используемые при построении приведенной модели, применимы, правда, с некоторыми особенностями, и для учета земельных участков.

Реализация предлагаемой модели учета. Некоторые возможные приложения

Приведенные теоретические положения об основах построения модели учета объектов недвижимости не должны создавать ощущение некой оторванности этой модели от практических нужд конкретных потребителей. Попытаемся же кратко изложить некоторые возможные приложения, базирующиеся на использовании предлагаемой модели учета.

1. Управление объектами недвижимости.

Как уже отмечалось, при реализации предлагаемой модели учета объектов недвижимости собственник получает в свои руки универсальный инструмент, позволяющий ему контролировать эффективное использование этой недвижимости. Технический баланс конкретного объекта недвижимости позволяет получить весьма точную картину его текущего использования, причем практически в реальном режиме времени. Особенно это важно для собственников, имеющих географически распределенную недвижимость, а также недвижимость, которая используется для получения дохода от ее эксплуатации. Очевидно, что в этом случае наибольший эффект получит государство, во-первых, как крупнейший собственник недвижимого имущества, а во-вторых, как получатель налогов и сборов с объектов недвижимости, причем как на федеральном так и на муниципальном уровне управления.

2. Глобальные навигационные системы и системы мобильной навигации. Рынок услуг, порождаемый развитием глобальных навигационных систем, а также систем мобильной навигации, - один из самых быстрорастущих, перспективных и конкурентных рынков. Основное назначение всех глобальных навигационных систем идентично - они предназначены для непрерывного обеспечения неограниченного числа потребителей высокоточной координатно-временной информацией в любой точке земли.

Рисунок 2 - Территориальный баланс потребительских свойств объектов недвижимости

Однако для большинства гражданских (но не только) потребителей совершенно недостаточно иметь точную координатно-вре-менную информацию, привязанную к конкретной местности. Необходимо, чтобы сама эта местность (по крайней мере суша) была «живой», т.е. насыщенной расположенными на ней реальными объектами с указанием их основных потребительских характеристик. Без этого навигационная система окажется никому не нужной.

И в этой связи автор согласен с мнением, что абсолютное большинство гражданских пользователей системами глобальной навигации будут интересовать не столько технологии доставки спутникового сигнала и технические характеристики приемных устройств, сколько реальные качественные параметры (полнота, достоверность, доступность) того информационного пространства, в которое ему предлагается погрузиться. Уместно предположить, что основная конкуренция при построении такого пространства может развернуться по мере формирования стандартов баз геоинформационных данных. Стандарты будут регулировать построение таких баз, требования к процедурам инвентаризации объектов недвижимости, хранения информации и форматов ее предоставления пользователям и т.д. Очевидно, что глобализация этих стандартов произойдет очень быстро.

Навигационная система, в составе которой может быть реализована предлагаемая модель учета объектов недвижимости, будет иметь возможность обеспечить пользователю не только лучшие характеристики по полноте, достоверности, защищенности и актуальности информации по любому территориальному сегменту, в рамках которого эта модель используется, но и юридическую гарантию заявленных информационных параметров, а значит, быть более привлекательной.

3. Региональное управление и безопасность. При реализации предлагаемой модели учета в рамках какого-либо территориального сегмента вся местность становится исчерпывающе насыщенной реальными объектами недвижимости. Сами же эти объекты функционально становятся как бы прозрачными - без стен и заборов. Для органов территориального управления это обстоятельство позволит:

• значительно более эффективно исполнять возложенные на них функции на уровне территории, в том числе при оказании коммунальных и других видов услуг;
• оптимизировать управление муниципальным и другими видами государственного недвижимого имущества с целью его более рационального использования и повышения уровня доходности;
• выстроить на базе новых открывающихся возможностей все системы региональной безопасности на совершенно другом качественном уровне.

4. Статистика. При широком распространении описанной технологии учета появляется огромный массив достоверной и актуальной информации, носящей исчерпывающий характер и соответственно идеально пригодной для применения методов статистического исследования. Особенно это касается таких классических научных дисциплин, как экономическая география и распределение производительных сил, все то, что сейчас объединяется модным термином «пространственная экономика».

5. Сфера услуг, связанная с использованием данных, для получения которых необходимо проводить полевые исследования на местности. В настоящее время полевые исследования на местности проводятся для выполнения широкого спектра различных задач технико-технологического и экономического (полевой маркетинг) характера. Эти исследования отличает высокая трудоемкость и относительно быстрая потеря актуальности полученных информационных данных после окончания работ. По этой причине рынок такого рода услуг относительно узок при наличии огромного потенциала.

Предлагаемая технология практически решает эту задачу, поскольку позволяет большинству пользователей не проводить дорогостоящие полевые исследования, а просто заказать необходимые данные у организации, ведущей учет объектов недвижимости, на какую-либо конкретную дату.

6. Издание картографических и любых справочников и путеводителей, использующих геоинформационные данные. Как уже отмечалось, создающаяся информационная среда для конкретного географического сегмента является однородной, а информация, в ней представленная, - исчерпывающей. При этом становится возможен выпуск картографических и справочных изданий с любой степенью их пообъектной детализации и на любую дату.

В заключение отметим, что наличие большого числа потенциальных пользователей и практическое отсутствие конкурирующих систем, которые могли бы обеспечить сопоставимые по качеству параметры информации об объектах недвижимости, позволяет автору обоснованно прогнозировать высокую вероятность успешной коммерческой эксплуатации предлагаемой модели учета.

В качестве информационно-справочного ресурса, предоставляющего данные об объектах недвижимости (кадастровые сведения), с указанием их характеристик, определен Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Федеральным законодательнымактом, регулирующим, помимо прочего, принципиальную основу ведения ГКН является Федеральный закон от 24.07.2007 года № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости»(Закон).

ГКН определяется как единый ресурс, представляющий из себя свод данных об учтенном недвижимом имуществе, структурированном в единой информационной системе. Данные о сделках с недвижимостью, вводимых в эксплуатацию вновь созданных объектах, о переходах прав на недвижимость актуализируются в ГКН по мере предоставления документов в уполномоченные органы. Содержание кадастра относится к государственным полномочиям, поэтому процесс и принципы функционирования ГКН четко регламентирован в подзаконных актах, Административных регламентах и основано на определенных базовых принципах.

Принципы ведения ГКН

Ст. 4 Закона содержит исчерпывающий перечень, в соответствие с которым для ведения ГКН установлены три основополагающих принципа:

1. 1) требование к единству технологии ведения ГКН вне зависимости от места совершения юридически значимого действия;
2. 2) требование к обеспечению общедоступности и непрерывности актуализации данных ГКН;
3. 3) требование к сопоставимости сведений ГКН с данными, содержащимися в других государственных информационно-справочных ресурсах.

Соблюдение указанных трех принципов позволят систематизировать единый процесс учета данных об объектах недвижимости, вести его параллельно и в совокупности с другими государственными кадастрами, в том числе земельным, водным, лесным и другими, а также различными государственными реестрами и регистрами.

Принцип единства технологии ведения ГКН

Этот базовый принцип заключается в соблюдении единых методов, способов и технологий сбора, передачи и учета сведений об объектах недвижимости для включения их в ГКН. Территориальные органы, уполномоченные на сбор и внесение этих сведений в кадастр, осуществляют свою деятельность по единому стандарту, который предусмотрен соответствующим Административным регламентом.

Содержание этого принципа позволяет использовать единую технологию работы со сведениями, содержащихся в кадастре, вне зависимости от территориального расположения и вида объекта недвижимости, а также иных факторов. Ведение ГКН осуществляется параллельно в электронном и бумажном виде, а в случае несовпадения сведений в этих источниках, приоритет отдается письменным материалам.

Основанием для внесения данных в ГКН является факт предоставления субъектами правоотношений документов при совершении сделки с объектом недвижимости.

Принцип обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в ГКН сведений

Данный принцип подразумевает возможность заинтересованных лиц получать информацию из ГКН по любому объекту недвижимости, прошедшему государственный учет. На практике эта информация подразумевает, что субъекты правоотношений могут получать необходимую информацию в отношении недвижимости, которая выступает или может выступать в качестве объекта сделок. Также кадастровые сведения, находящиеся в открытом публичном доступе, позволяют обеспечить прозрачность сделок с недвижимым имуществом, в том числе и в целях контроля.

Получение сведений из ГКН осуществляется в бумажной или электронной форме по запросам любых лиц. Для получения выписки по объекту недвижимости заинтересованное лицо обращается в территориальный орган Росреестра, либо заполняет соответствующую форму на портале госуслуг для получения электронной выписки. Сведения о кадастровой стоимости объекта предоставляются бесплатно, за предоставление прочих сведений заинтересованное лицо должно уплатить госпошлину.

В публичном доступе находятся сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровый план территории, копии документов, на основании которого сведения об объекте внесены в ГКН.

Принцип общедоступности реализуется путем получения сведений, содержащихся в кадастре, как в виде письменных выписок, так и с помощью специализированных электронных сервисов. Федеральным законодательством могут устанавливаться ограничения на открытость доступа к сведениям, содержащимся в ГКН.

Непрерывность актуализации сведений, содержащихся в ГКН, заключается в едином процессе внесения информации о совершенных юридически значимых действиях в отношении объектов недвижимого имущества. Административным регламентом установлены точные сроки, в течение которых сведения должны быть размещены в ГКН. Актуализация сведений в ГКН происходит в ежедневном режиме.

При получении субъектами сведений из ГКН предоставленная выписка содержит данные о том, по состоянию на какую дату данная информация актуальна.

Сопоставимость сведений ГКН со сведениями, содержащимися в других государственных информационно-справочных ресурсах

Данный принцип позволяет реализовать взаимосвязь официальных государственных информационно-справочных ресурсов между собой с целью создания единой базы объектов, подлежащих учету. ГКН является неотъемлемой частью единой государственной системы информации, которая включает в себя все государственные реестры и кадастры. Сведения, содержащиеся в каждом из реестров и кадастров должна полностью соответствовать друг другу.

Для целей ведения ГКН важное значение имеет сопоставимость сведений, содержащихся в ГКН, с данными земельного кадастра, так как объекты недвижимости неразрывно связаны с земельными участками. Основанием для внесения сведений в ГКН и земельный кадастр являются документы, предоставляемые физическими и юридическими лицами в уполномоченный орган.

Получение и сопоставление сведений из различных государственных ресурсов (кадастров) осуществляется путем межведомственного информационного обмена. Эта процедура позволяет реализовать на практике принцип «единого окна», который упрощает для физических и юридических лиц совершение сделок с объектами недвижимости.

Развитие ГКН по настоящее время продолжается в соответствие с соответствующей федеральной программой, предусматривающей поэтапный переход исключительно на электронную систему работы с кадастровыми сведениями.